부동산 세제 정책 개편: 보유세·양도세 완화와 임대사업자 제도의 변화

1. 서론: 시장 안정과 세제 개편의 필요성

부동산 시장의 급등과 급락을 반복하며 정부는 다양한 세제 정책을 통해 시장을 조율해왔습니다. 특히 2021년 이후 과도한 세금 부담에 대한 비판과 거래 절벽이 맞물리며, 보유세·양도세 등 주요 세제의 개편이 본격화되고 있습니다. 이 글에서는 다주택자 규제 변화, 임대사업자 제도의 변화까지 포함한 최근의 정책 흐름을 종합적으로 정리합니다.

2. 보유세 완화: 종합부동산세 및 재산세 조정

2-1. 종합부동산세 개편

기존에는 2주택 이상 보유자에 대해 누진적인 종부세율이 적용되어 세 부담이 급증했지만, 최근 개편으로 공정시장가액비율 인하 및 세율 완화가 단행되었습니다.

• 2024년 기준 공정시장가액비율: 기존 100% → 80%로 하향
• 다주택자 세율 인하: 최고세율 6.0% → 2.7% 수준으로 낮아짐

이는 장기보유자, 은퇴 고령층 등의 부담을 줄이고 실거주 중심의 보유를 유도하기 위한 조치입니다.

2-2. 1주택자 재산세 경감

공시가격 9억 원 이하의 1주택자에 대해서는 재산세율을 낮추고 세부담 상한을 완화해 실거주 보호 효과를 강화했습니다.

3. 양도소득세 완화: 거래 정상화 유도

3-1. 다주택자 중과세율 완화

과거에는 다주택자에게 최대 82.5%의 양도세가 부과되었지만, 현재는 다음과 같은 개편이 적용되었습니다.

• 기본세율 적용으로 전환 (2주택자까지 중과 폐지)
• 3주택 이상 보유 시에도 일정 요건 충족 시 세제 감면 가능

이러한 조치는 매물 잠김 현상을 완화하고, 시장 유동성을 확보하려는 목적을 가집니다.

3-2. 장기보유특별공제 확대

보유 기간에 따라 공제를 강화하여 실거주 목적의 장기 보유를 장려하고 있으며, 고령자 공제와 병행 적용 가능성도 확대되고 있습니다.

4. 다주택자 규제 변화: 정책 기조 전환

4-1. 규제 완화의 흐름

2022년 이후 정부는 다주택자에 대한 일률적 규제를 완화하며, 실수요 구분 중심의 제도를 마련하고 있습니다.

• 투기과열지구 해제 확대
• 주택담보대출 규제 일부 완화 (예: 조정지역 내 주택담보대출 가능)

4-2. 임대 목적 보유자에 대한 유연성 확대

임대 수익을 목적으로 한 합법적 다주택 보유자에 대해서는 세제 혜택이 일부 복원되었고, 특히 임대사업자 등록 시 세금 감면 요건이 재정비되고 있습니다.

5. 임대사업자 제도 개편

5-1. 과거 폐지된 등록임대사업자 제도 복원 논의

2020년 폐지되었던 일반 등록임대사업자 제도의 일부 기능이 다시 논의되고 있으며, ‘공공임대주택 공급 확대’ 측면에서 활용 방안이 검토 중입니다.

5-2. 제도 개편 방향

• 임대 기간 및 의무 거주 요건 완화
• 임대료 증액 제한 조건 유지
• 세금 감면 대상 주택 기준 상향 (전용 85㎡ → 100㎡ 등)

이는 전세 시장의 불안정성을 줄이기 위한 정책적 대응으로 풀이됩니다.

6. 세제 변화의 시장 영향

6-1. 매물 증가와 거래 활성화

양도세 중과 완화 이후 서울 및 수도권을 중심으로 기존 보유 물건의 매도 사례가 증가하고 있으며, 거래량 회복세가 일부 지역에서 관측되고 있습니다.

6-2. 투자 심리 회복

과세 부담이 줄어들면서 다주택자의 투자심리도 일정 부분 회복되고 있으며, 신규 임대사업자 등록 문의도 다시 증가하는 추세입니다.

6-3. 가격 안정 효과는 제한적

세제 완화가 단기적으로 거래를 늘리긴 했지만, 전체적인 가격 상승 또는 하락을 견인하는 수준은 아니며, 금리·공급 변수와 병행되어야 효과가 극대화됩니다.

7. 향후 전망과 정책 방향

7-1. 세제의 중립성 강화

정부는 실수요 보호와 투기 억제의 균형을 위해 세제의 중립성을 강조하고 있으며, 자산 축적 수단으로서의 부동산 과세 구조에 대한 사회적 논의도 진행 중입니다.

7-2. 지역·주택 유형별 맞춤 과세 필요

고가 단지와 저가 지역, 수도권과 지방 간의 과세 형평성을 고려한 맞춤형 정책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

7-3. 임대차 시장 안정화를 위한 제도 정비

계속되는 전세 불안정, 깡통 전세 문제 등을 해결하기 위해 임대사업자 등록 요건과 보증보험 의무화 등의 제도 정비가 예고되고 있습니다.

8. 결론: 변화하는 세제, 전략적 대응이 필요할 때

부동산 세제는 시장 흐름에 따라 계속 변화하고 있으며, 보유자·실수요자·임대사업자 모두 이에 맞는 전략적 대응이 필요한 시점입니다. 정부는 거래 정상화, 주거 안정, 세제 형평성의 균형을 추구하고 있으며, 시장 참여자들은 새로운 제도에 대한 신속한 이해가 요구됩니다.